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香港楼市“大地震” 开发商逃离购房者违约,房价跌幅将高达25% ——凤凰网房产天津

2019-02-18 13:22 来源:今视网

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  香港楼市“大地震” 开发商逃离购房者违约,房价跌幅将高达25% ——凤凰网房产天津

 
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记者卧底“北京炒房团”:下一个目标是天津

2019-02-18 09:04
来源:中国房地产报 作者:向军

她(他)不是一个人在“战斗”,背后有着一个庞大的团队,平日里各安其事,一旦机会来了,看准哪个城市,哪个楼盘,就会从四面八方集聚到目的地,他们之间的感觉就是非常神秘,总是神龙见首不见尾,他们可以通过很快的时间赚到差价,随便卖两套房子就纯赚几十万元,一夜暴富不是梦。

有一句话说,了解一个群体最好的方式是融入他们,成为他们。8月之初,中国房地产报记者以买房人的身份卧底“炒房团”,探视他们的状态与活动。

这是一个散居在北京及北京周边的团队,外埠称其为“北京炒房团”,一个似有组织,又无组织,酷似“游击队”的团队,既松散,又严密。

如果这个团队进驻到某个地方,随之就会有数千万、数亿元的资金汇集,不是几套、几十套地买入,而是整栋楼房,甚至整个小区被“盘点”吞下,这足以令人生畏。

成员之间以“投资”区域或者“投资”时差的不同,临时建立起“朋友圈”,圈里除了个人炒房者,主要是中介人员、置业顾问及其相应的配套人员构成(或身兼数职)。炒房“工作圈”虽没有具体的分工,也没有明确的领导,但这个圈子也是传达各种房地产信息的平台。如果想进入这个圈子,必须有相识人士介绍,仅凭认识还不够,“外人”很难进入这个群体中。对于他们自身来说,他们不叫“炒房团”,而叫“投资者”“业主”或者“购房人”。

中国房地产报记者卧底“炒房团”的故事,得从唐山说起,这是一个不知什么时候才能结束的炒房故事。“(我们)下一个目标就是天津。”一个炒房者毫不隐晦地说。

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“炒房团”唐山炒房纪实

8月11日,在“线人”指引下,记者与某炒房者一起来到唐山市新天地美域项目11区所在地。11区1栋1单元20层某室,这是一个唐山市本地的业主小A(化名)买下的房子,建筑面积不足100平方米。小A刚接房不久,房子还是毛坯,正准备装修。他说房子由于消防设施等不合格,还没经过竣工验收备案,接收房子的没有几户。

小A当初买房的时候这个小区卖得非常火爆,2017年前后每平方米涨了近2000元,小A是2017年年初购买的这套房子,时价7000多元/平方米。当时房源非常紧张,都知道有北京过来的炒房团。目前价格已经涨至9000元/平方米。

公开资料显示,唐山新天地美域项目是唐山新天地房地产开发有限公司开发建设,项目位于唐山市路北站前路与南新道交叉口,分东西两个地块,东地块为高层住宅及集中商业区,西地块为低密度住宅及花园洋房。整个项目规划用地范围面积2300多亩,总建设面积400多万平方米,项目覆盖商业、娱乐等完善的城市生活配套体系。

据统计,唐山新天地美域14区2860户、15区2584户、16区2042户、18区1695户、19区1132户,11区(33层超高层)990户,共计11303户。最早入住时间2013年1月,虽入住5年多了也未通过整体竣工验收备案,临水临电,无天然气,至今没有办理不动产权证。

“唐山新天地美域出现的问题也是始料不及的,但问题不大,干什么行业都有风险,投资房产也一样,总比炒股强多了,不管输赢房子还在,只是赚多赚少的问题。”炒房人小刘(化名)说。

小刘,北京炒房团成员之一,居住燕郊,“80后”女生,2015年开始进入炒房行业,其借亲属等名义在燕郊、大厂、香河、唐山购有4套房子,目前均未出手。像小刘这种只拥有几套房子的人,在该圈内属于小户炒房者,拥有几十套、几百套、甚至整栋楼的“业主”,都不是什么新鲜事。

2016年楼市围绕着限购限贷,多重政策出台的轮番轰炸,房价起伏跌宕。

特别是2019-02-18晚至10月8日,北京、天津率先鸣枪,济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。本是放松休假和看房、买房的国庆假期,却历史性突如其来了气氛紧张的楼市调控,各种限字为先的政策轮番出台。

看似利好刚需的楼市调控政策,对于紧盯楼市的炒房客来说,他们也在伺机出手。北京市、天津市作为首批限购地区,输出的调控效应是拉动了周边城市的房价,作为京津冀城市群东北部副中 心城市、环渤海经济圈腹地城市之一的唐山市,房价开始上扬。加上京津冀交通一体化推进,唐山真正成为了首都半小时经济圈范围城市。唐山市新天地美域楼盘距离唐山高铁站约1公里,城市群利基和交通价值,这一切都是那么符合炒房团的胃口,小A们“下手”这个楼盘,是经过了对实时政策的研判和掌握,以及对楼盘位置的优势环境的分析,综合判断出未来楼盘升值空间非常可观之后,集体下的筹码。

值得说明的是,虽然唐山新天地美域楼盘所处位置相当不错,但仅凭唐山当地购买力是完全不够的,这对于急于回款的开发商来说是致命的打击,不得不委托中介机构北京家世界房地产经纪有限公司代理销售。

接受代理后,其工作人员不失时机在“朋友圈”中发布新天地美域楼盘相关信息,说明楼盘位置、建设手续、户型面积、楼层、价格、开发商基本情况及其房价如何优惠等等,用推广的语言表达,这就是所谓的“有目的的造势”。一番造势后,炒房者为此而动容,购房目标有了,下一步就是筹集资金,是按揭贷款还是全款支付全凭自身能力。

小刘说:“唐山新天地美域11区2栋住宅楼房(33层超高层990户)五证齐全,这是当初买房的最基本的判断,房子建设手续没有任何问题。只要控制住房子,就能控制住房价走势,这是炒房者心知肚明的事情。炒房就得炒出声势,声势越大就会争相抢购,对将来转手也就最有利可图。买房的目的就是卖房,卖出高价格就是终归目标。造成房价疯涨的假象,到最后,随着市场的异常波动,有人就以为,房价竟然已经那么高了,再不买房子估计都买不起了。而这个时候,炒房团不会一下子全部把房子都抛出去,一套一套卖,卖一套就把价格上涨一点,最后温水煮青蛙,让刚需族们买到了高价房子,还觉得自己买到的是最便宜的房子。”

而此时的炒房团成员就像着了魔一样,唯恐买不到房子,一切行动也都非常规矩,没有什么人敢随便操作。因为炒房者能否买到房子,购房所需的材料是否符合要求,按揭是否到位等情况,都被中介操纵。善于权衡利弊的炒房客唯命是从就是了。

小刘和其他炒房人一样,决定购买新天地美域11区房子,他挑选了第01栋5单元26层某室,2019-02-18向开发商缴纳了5万元购房定金;2019-02-18向北京家世界经纪公司缴纳团购服务费15000元(排号费),并享受10万元减免房价的优惠待遇;同年11月13日,小刘按约定来到唐山新天地美域售楼处面签,同时提交购房所需的份证件、户口本、婚姻状况证明、银行流水、收入证明、征信报告等材料。

其他购房者也同样云集唐山新天地美域销售中心,这也是炒房团购买房子的高潮阶段。根据当时现场视频,销售中心内外是人山人海。该视频还显示某购房者,除了手里拿着个人材料外,还有一沓1万元现金与资料一同交给做登记工作的短发女士,该登记人员清点后放进了办公抽屉里。

据内部人讲解,这位炒房人交给现场女工作人员的1万元现金,是因为缺少一份银行流水单据,而需“额外”支付一笔费用,也就是说,这1万元现金交付中介后,由中介人员负责制作一份符合“规定”的银行流水。不同的资料有不同的价格,比如婚姻状况证明缴费5000元,银行流水缴费1万元,收入状况证明缴费1万元,征信报告缴费5000元,基本是明码标价,也叫“风险费”。

多年参与炒房的小胡(化名)在自己名下及其所控制人(亲属等)的名下有数十套商品住房,行业内称他为“老手”。记者以刚入行的“投资人”身份向他请教时他说,不是你有钱就能炒房,现阶段一人拥有几套、几十套房子这里边学问很深,有钱只是具备条件之一,是否符合购房条件,每个地区规定也是不一样的,所提交的材料是否符合要求也是决定购房成功的重要前提条件。自己有了房子,可以找自己的亲属代为购买;亲属名下有房子,可以找七大姑八大姨、朋友,或者借用别人身份证、户口本。需要离婚证时就立刻办到“离婚证”(不是民政局颁发的离婚证),需要收入证明随时就能办到收入证明,这次是某商业公司的收入证明,下次可能是某政府机关的收入证明。行业有行业的“潜规则”,比如你所提供的个人购房手续完全是真实的,真正面签时就会受到种种刁难,随便找出一个“理由”你就失去买到房子的资格。所以,炒房者必须由中介代理机构代办证明材料,这就没有问题,你只要交钱就行。

小胡告诉记者,即便你没有任何手续资料,也没关系,你只要交钱就不是问题,况且通过中介由“专业人士”办出的证明材料比真的还“真”,没有任何后顾之忧,任何限制购房的规定也都失效了。可以这样说,涉及房地产销售的上下游可谓全体造假,这已是不公开的秘密。开发商是为了卖掉房子回笼资金;银行是为了发放贷款;中介机构是为了收取中介服务费,代办证明材料还可以额外收益。

对于记者担心的审查问题,小胡自信地说,谁也不会认真审查的,买房人更不会乱说,明明都知道是假手续,但各有利益所在,一切都很自然了。无论是在唐山,或者去曹妃甸、大厂、廊坊等地炒房都是一样的手法。

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炒房团:下一个目标是天津

天津之眼,进入防控炒房团时刻

貌似天衣无缝,但这个世界上,只要存假,漏洞总有百出的时刻,即便是炒房老手,也会有失手的时候。2019-02-18,小刘与唐山新天地公司正式签订了“商品房购买合同”,单价是5800多元/平方米,交房时间为2019-02-18前,约定交房条件是住房综合验收合格。

临近交房前,唐山新天地公司发给新天地美域11区所有业主通知称,因2016年世博会等原因停工,导致交房时间延期预计3个月左右;届时将以入住通知书或电话等形式通知,请业主关注项目动态;交房时将严格根据合同执行支付违约金。

2019-02-18,小刘又收到唐山新天地公司的快递通知交房,2月7日当业主按期收房时发现,开发商竟然没有出示竣工验收备案报告,不符合交付标准,所以遭到全体业主拒收。业主同时也发现楼房存在质量问题。到目前仍然不具备交房条件,双方处在僵持阶段。随之,炒房有所降温,当地楼市出现短暂的萧条。与之相邻的万科美域期房均价12000元/平方米(精装修),买房也寥寥无几,出现有价无市的局面。

国家统计局数据显示,2017年以来,唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)同比、环比价格均呈上涨态势,去年12月同比较去年11月份涨幅略有提升,上涨6.1%;去年12月环比上涨0.6%。

今年5月,唐山市新建商品住宅90平方米以下小户型价格同比上涨3.6%,环比上涨0.2%;144平方米以上大户型同比上涨4.9%,环比上涨0.1%。

二手住宅方面,90平方米以下小户型价格同比上涨3%,环比上涨0.2%;144平方米以上大户型同比上涨0.8%,环比上涨0.4%。

北京炒房团在唐山到底做了什么?留给唐山楼市的将是怎样的影响?通过中国房地产报记者卧底调查和梳理,如果不是亲耳所闻、亲眼所见,无法相信炒房团背后隐秘着另一种暴利的“商业模式”。唐山新天地美域11区2栋990套房子,北京炒房团把控近80%的房源。

有乱必有治,记者在唐山调查时发现,一个月之前,唐山市中级人民法院、唐山市人民检察院、唐山市公安局、唐山市司法局联合发布《关于开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动的通告》,通告决定从2018年7月初开始至2019年6月底,在唐山全市开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动。

通告要求,针对近期房地产市场不法行为有所抬头的情况,唐山市政法机关通过联合执法,对投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产企业、虚假房地产广告以及其他扰乱房地产市场秩序等违法犯罪行为进行打击,并依法对涉案财产采取查封、扣押、冻结等强制措施,加大追缴涉嫌违法犯罪的房地产开发商、销售商、广告商等违法所得力度,防止其转移财产。对涉嫌犯罪的单位负责人和直接责任人依法采取拘留、逮捕等刑事强制措施,防止其逃避法律制裁。

通告强调,今年8月31日前,涉嫌房地产领域违法犯罪的相关责任人投案自首,并积极配合相关部门消除影响、挽回损失,可依法从轻、减轻或免予处罚。同时,对于广大群众积极举报房地产领域各类违法犯罪线索,经查证属实的,将视情况予以5万-10万元的奖励。

集结公、检、法、司联合出手打击房地产领域违法犯罪行为专项行动,在全国也是罕见。

当记者与北京炒房团分别时,问及下一步将会去哪里炒房?

“下一个目标是天津。”他们直言不讳地回答。

天津是限购限贷主要城市之一。天津已经明确表示,要杜绝“户口空挂”“暗度陈仓”买房等现象的发生,严格实行“落档才能落户”的规定。面对这样严格规定和措施,到天津炒房胜算几何?

炒房人士嫣然一笑说,这有什么关系?有落户的就有需要住房的,把控住房源就能赚到钱。相对于积分落户,人才引进落户无疑是最快捷的途径,即使够不到学历型人才,也还有资格型人才、技能型人才、创业型人才、急需型人才,说白了,总有一款适合你。另一方面能买得起房子而没有学历的“土豪”也很多,把房子捆绑学历一起出手。也就是说,对于无所不能的炒房团来说,不但能炒来房子,还能炒来学历(据说学历也能卖几十万元),在他们的眼里,只有想不到的,没有做不到的事!

“住房不炒”已经为房地产市场设置了最基本底线,但是通过卧底,记者发觉,在这些“新型”的炒房团的眼里,没有逾越不过去的“鸿沟”,他们对房地产市场政策的把握娴熟,并能从中找出“漏洞”,以“对策”化解和超越政策。

他们总是在政府的“治理”中不断地“升级”存活,并把房地产市场玩得心惊肉跳。

而整个过程中有很多值得思考的地方。如逐利之下,炒房团所到之处翻云覆雨,通过一系列“非法”运作把自己漂白变为“合法”业主。这个群体背后有很多政策的痛点等待着去下重手解决。

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