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2018-12-10 08:15 来源:中新网江苏

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2018-12-10更新

AAAI,热热热,,恩格斯认为,,生存斗争的动物界的哲学停止以后,人和其他动物才能分开,

参考均价:待定备案价格
山水景观
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:1512车位数:0
开发商:深圳卓越青浦房地产开发有限公司
bwin888 进入9月,行业乱象已得到一定缓解。

项目地址:广东省深圳市宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧地图查看

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-12-10

卓越在深圳最为人知的项目是位于后海的卓越蔚蓝海岸,而标杆性写字楼非皇岗的卓越商务中心莫属。

卓越集团是经国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资集团公司,业务涉及房地产开发、商业经营、酒店管理、城市更新、物业管理、不动产担保等诸多领域。自1996年成立以来,历经18年长足发展,卓越集团已成长为立足深圳、布局中国,在行业内具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发运营商。2013年,卓越集团以153.1亿元位列中国房地产企业销售TOP50榜第46位,业务遍布全国14大城市,总资产超过600亿元,已开发房地产面积1100万平方米,土地储备面积3000万平方米。


 

更新时间:2018-12-10

【项目区位】
卓越誉珑位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处的东南角,万科翡丽郡的北边,距离地铁11号线沙井站距离较远,老牛自己以前亲自测试过从沙井站走到西荟城,大概用时15分钟,而项目至少要在20分钟以上,所以地铁交通不算优势,周边集合了几个品质住宅小区,再加上沙井前年的“蚝乡节”财力倾斜打造,所以周边环境优渥,属于沙井新中心位置。
 

 

【区域交通】

道路交通
整个沙井目前有两条高速经过,分别是广深高速和沿江高速,广深高速可以快速通勤于福田中心区,在北环、车公庙。皇岗口岸相继有出口,而沿江高速可以快速的通勤于前海及南山中心区域,可是单以项目而言,离这两条高速的出入口都不近。

另外在建的深圳外环高速起于沙井。深圳外环高速公路,是广东省“九纵五横两环”高速公路主骨架网中的重要组成部分,也是深圳市“七横十三纵”高快速道路网重要“一横”,路线自西向东,西起沿江高速,与沿江、广深、南光等深圳所有纵向高速公路交叉衔接,东至盐坝高速,进而与珠三角高速公路形成联网,全长93.2公里,由深圳段75.8公里,东莞段17.4公里组成,双向6车道,深圳市北部环线高速公路。

外环高速将于明年开通,届时将打破东西走向交通壁垒,运力薄弱的局面。

 

轨道交通
目前最大交通利好就是11号线了,作为快线,在前年开通时正式弥补了机场以北区域的交通空白,拉动区域大规模发展,引导人流,线路全程1个小时内贯穿机场综合交通枢纽、前海、后海、红树湾三大超级总部基地和车公庙、香蜜湖、福田中心区等商圈。

除了11号线,目前周边还在建有12、20号线及穗莞深城际轨道,还规划有东西走向线路18号线。

 

18号线,又称为宝盐线,顾名思义就是宝安一直延伸到盐田,期间经过光明新区、龙华区的观澜片区,连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区。其规划的海上田园站与穗莞深城际铁路换乘,属于远期地铁规划。

 

20号线:根据规划20号线为宝安大空港至福田会展中心,全长44.9千米。目前在建线路为20号线一期工程国际会展中心段。

一期工程于2016年全线开工,有望将在2019年与深圳国际会展中心同步投入使用。正线全长8.36公里,投资85亿元(合同额60亿元),线路起于宝安国际机场T4航站楼,与地铁11号线、穗莞深城际线换乘,之后向北至深圳国际会展中心,是会展中心开展的配套市政项目。

 

穗莞深城际轨道:穗莞深城际轨道交通线是经国务院批准的珠江三角城际轨道交通网主轴线之一,也是首个由省主导的城际轨道交通建设项目,全长86.62公里,总投资196.9亿元,原本有望今年通车,但由于工期烟雾,保守预计应在明年全线运营。

该线路连接广州北站—深圳机场,预留延长线至深圳福田中心区。目前在深圳规划有海上田园、和平、深圳机场北、深圳机场东,共4个车站。可通过11号线到深圳机场转乘,全程行车时间预计60分钟。

城轨一定程度缓解了出行的交通压力,大大缩短了沙井与广州、虎门、前海段位距离。
 

 

【利好规划】
从已有的规划中,粤港澳大湾区的规划正逐步推动深圳格局的变化,“西拓”势在必行。

2017年3月,李克强总理作的《政府工作报告》中首度提到粤港澳大湾区,提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,于是大家都热议起来。

我们都知道世界上有三个成功的湾区:纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区。

在中国强势崛起之下,珠三角已可以肩负起大湾区的责任,由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆(市区)9市和香港、澳门两个特别行政区组成的城市群,已在经济大发展的洪流中小有规模,形成湾区重要一极。

老牛总结,如果把粤港澳大湾区比作一个城市的话,那么其中心区必是珠江口的两岸,所以沙井所在位置为中心黄金区域。

 

空港新城:
除宏观概念以外,各细则规划利好也相继落地,在2017年政府规划信息透漏中,空港新城计划投资100.1亿,大力推进45个重点工程建设,其中新会展中心一期工程和在建的地铁20号线预计2019年完工,主要规划项目集中在市政配套上面。

空港片区集齐了全球少有的海陆空铁立体式交通要素和难得的产业基础,将优化形成“一核三片区”的空间发展格局,以航站区为核心,形成机场北——临空商务科技中心、机场东——航空特色服务小镇,机场南——中央供应链管理区为三片区,建设成为立足珠三角、面向亚太、辐射全球的国际航空门户枢纽,现代临空服务业为主导的国际特色航空城。

未来,大空港新城是加强深港澳深度合作、推进珠江口东岸协同发展、推进粤港澳大湾区建设的重要支点,成为深圳未来新的经济增长极。

沙井在大空港规划中,主要承担着生活服务区、高端制造区、高技术创新区和部分会展商贸区的功能区域,项目则处于生活服务内,在依托现有的生活氛围,和多个旧改等项目动工,未来预计会更加趋于宜居性区域。


 

海洋新城:
3月16日海洋新城概念规划提出国际咨询设计后,4月2日晚间,官方正式发布海洋新城规划资料。

位于大空港规划区西北部,北起茅洲河口,东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻,南侧紧邻宝安综合港区一期工程,西至交椅沙,规划占地面积约7.44平方公里,总建筑规模约 600 万㎡-800 万㎡,基于产城融合、开放共享的原则,海洋新城应包含但不限于以下功能:产业、居住、商业、办公、公共服务等。

不过海洋新城,处在机场净空限高区,建筑高度限制要有从北至南由153米递减至48米。


 

深圳国际会展中心已在建,项目一期整体占地面积约178.35万平方米,其中包括会展场馆(资产归政府所有)及十一宗配套商业用地,整体规定总建筑面积约245.33万平方米。按照规划,深圳国际会展中心一期建成之后,将与上海国家会展中心并列国内最大会展中心;完成全部建设后,室内展厅面积可达50万平,预计在2019年投入使用。

国际会展中心必是粤港澳大湾区的核心枢纽引擎之一,未来成为大空港发展的重要推力。


 

2018-12-10上午招商蛇口华侨城联合体斥资310亿元拿下国际会展中心(一期)11宗配套商业地块,总占地面积约52.82万平方米总建筑面积154.33万平方米。预期将采用综合开发模式,融入酒店、办公、餐饮、商业等功能,未来周边的交通、旅游、餐饮等行业将会因此得到迅速发展

国际会展中心的商业运营势必带动一大批人口在附近安居置业,对附近商品房会大量需求。


 

在粤港澳大湾区之下,大空港下的福永连接东莞虎门长安和深圳的前海、深圳湾等,临海的区位优势凸显,在地铁11号线通车之后,各项配套已初具规模,让西部的福永从深圳的边陲上升为湾区的中心区位。

围绕项目周边规划的空港新城、新国际会展中心及其他重大项目,而且靠近临海区域还有大面积待开发用地,预计在2019年会迎来大面积开发,届时沿着广深沿江高速遥望西部海岸,或是一番热火朝天的景象。


 

 

【周边环境】
前面说了,由于几个品质楼盘在此扎堆,又经过前年蚝乡节的翻新建设,这一带可以说是沙井目前看起来最好的一带,与以往大家对沙井的“老旧脏乱”的印象形成鲜明对比。

图1为建得像商品房的小产权房——盛芳园,分为南北两区,目前挂牌单价近2万。

图2为项目南边的万科翡丽郡,万科的物业一般都会比周边稍贵,挂牌价约4.5,。

图3为西荟城四期,项目在去年初才开的盘,当时已经是准现楼了,从现在来看入住率已经非常高。

图4但是离开这一带以后道路两边依然是民房林立的景象,还是非常的有“沙井”风


 

【商业配套】
项目自带4.2万平米的商业,预测将会带一个小型mall,旁边西荟城3期也带一家如此规模的mall,里面还有沃尔玛超市,万科翡丽郡也存在许多底商,旁边的沙井老商圈有诸如华润万家老街店、裕客隆购物广场等商超,所以周边商业还算发达,能满足日常需求。

另外,沙井街道区域内也分布着大大小小的商业,新沙天虹于2016年底开业,很好的提升了周边的购物环境,同时周边还有义务小商品城和京基百纳等商业,虽不算大型但也是区域标杆。


 

西荟城3期楼下的集中式商业,内有大型超市沃尔玛。


 

万科翡丽郡楼下底商林立

 

新沙天虹购物中心位于深圳宝安区沙井街道新沙路与西环路交界处,总建筑面积达到9.6万㎡,规划停车位800个,是一个集吃喝玩乐、生活零售、儿童成长、便利生活于一体的大型购物中心。

沙井京基百纳广场位于深圳市宝安区沙井核心区域,沙井路与创新路交汇处,商业面积达18万平方米,拥有近1000个停车位,是深圳西部目前规模大、业态全、档次高、环境好的一站式大型购物中心。

西部义乌小商品城位于深圳市宝安区沙井街道西环路2009号,处于西环路主道边,规划总面积约8万平方米,营业区共计三层,设近3000标准商铺,可容纳3000商家、6000从业人员。


 

【教育配套】
从学区制度上来看,卓越誉珑直接对应的学校是其北边的荣根学校,自身还负责有该校的拓建任务,另外区域内可选的小学还有壆岗小学、蚝业小学,中学有沙井中学。


 

荣根学校是位于广东省深圳市宝安区的公办学校,原先只有只有小学,现为含小学部及初中部的九年制学校。

荣根学校创建于1983年,是香港爱国人士陈荣根先生捐资兴建后无偿献给国家的公办学校。学校占地7.2万平方米,建筑面积2.1万平方米

沙井自身教育水平就整个深圳而言偏弱,并没有大家公认的名校,四大比例一般,其中沙井中学在2017年四大高录取人数为7人,普高录取总人数为438人。


 

【医疗配套】
在医疗方面,项目离原沙井人民医院距离不远,沙井人民医院现已挂牌为宝安第二人民医院(集团),该集团整合了原沙井人民医院、原松岗人民医院及其下属社康中心的医疗资源,两分院将进行二期扩建工程,打造成为规模达到3000张床位以上,年急、门诊量超过700到800万人次


 

近期原沙井人民医院已拆除旧门诊裙楼,二期将新建一栋23层内科综合大楼,扩建后达到三级综合医院规模,病床由600张增至1200张,项目已于2017年动工,预计今年年底完工。

除了原沙井人民医院外还有社区型医院——壆岗医院


 

【文娱配套】
沙井是工业重区,且项目周边被工厂和小产权包围,周边文娱配套相对薄弱,比较大的文娱配套集中在滨海区域和沙井站附近,有海上田园、沙井市民广场、清平古墟、历史文化展览馆等,待建的有新国际会展中心,不过这些距离项目较远,不具备日常的文体休闲。


海上田园
海上田紧临深圳西部沙井海岸线,面积约173万平方米,以珠江口岸的亚热带滨海湿地生态系统为依托,集旅游观光、休闲度假、会议培训、生态科普为一体。老牛也有幸与友人游玩于此,但需要60元/人的门票,如果有年卡办理,不失为日常休闲散步的好去处。

该设施离项目较远,但该文娱设施是属于面向全市的,老牛自身还在上学时就来过此处,记忆中有划船、踩单车之类的活动,而且度假酒店房间是很有特色的如螺屋、树屋、船屋之类的。


 

清平古墟
近几年政府对清平古墟大约投入5千万用于清平古墟整治工程一期,沙井古墟临近深圳市西部海湾,是深圳发展的源头,拥有约2500年历史,与东门老街、沙头角老街和观澜古墟并称为深圳“四大古墟”,从卫星图上可以看出该古虚群落是多么的广,与周边的小产权民房形成了鲜明的对你,在深圳这个高楼林立的城市是显得如此的特别与突兀。


 

周边旧改

沙井区域号称有百万级别旧改,旧改项目非常多,因沙井是老工业区的原因,旧改主体一般都是厂房,权属相对集中,所以推进过程不像罗湖这么困难及漫长

项目自身是辛养工业区城市更新,除此之外前期有已完成入市的华侨城四海云庭(后亭村旧改)、星河荣御(星河金达工业区旧改)、沙井商业中心旧改等,沙井和一工业区旧改也相继动工建设,而近期风头更甚的马鞍山站附近的沙井海岸城、万科星城、博林君瑞的连片开发或许会打破沙井商业中心的格局。


 

更新时间:2018-12-10

【建筑参数】
项目前身为沙井辛养工业区更新项目,该项目已纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,申报主体为深圳市沙井和一股份合作公司,开发商为卓越集团,在2017年底开始动工。该项目为卓越集团在宝安的标杆性项目。

项目拆除有地面积约5.5万㎡,开发建设用地面积约4.3万㎡,计容积率面积约21万㎡,其中住宅15.5万㎡(含保障性住房4670㎡),商业4.2万㎡,商业公寓4490㎡,,公共配套设施共8600㎡(含九班制幼儿园2400㎡,公交车首末站2500㎡)

从图上可以看出项目共有4个地块,包含3块住宅用地及1块教育用地,教育用地用于配建学校,这里老牛八卦一下,项目拖着这么久才动工最主要是因为原来规划中配建学校是在原01住宅用地上的,但卓越不干,后面村委不得不妥协,额外拿出旁边一块地拆除由卓越代建,学校性质为旁边荣根学校的拓建用地,占地面积2898.8㎡.


 

项目效果图

 

从平面图上来看,项目也是现在主流式的抬高式花园设计,最底层是商业,商业及保障房主要分布在01地块,公交首末站及9班制幼儿园都在02地块,商务公寓则在03地块,住宅层数38-40层,接近于超高层高度。


 

从现场施工进度来看,进度最快的是其公寓部分,已经起来有2-3层楼高.


 

而主体部分还处于挖坑机阶段


 

 

综合分析


湾区的建立,与海密不可分,沙井得益于天然的地理优势,使得片区规划逐步细化,临海区域规划起点较高,如“大空港”“海洋新城”等规划,虽有欣喜之处,但沙井小产权、传统工厂比重较大,在产业转型,提升街道面貌上仍然是任重而道远。

区域价值上看,沙井相比于平湖、龙岗中心城、坪山等,虽然区域环境不如其中各别区域,但在深圳向西发展,合围珠三角经济带的大势下,未来发展空间更大,并且拥有11号线快线极大的满足了南山、福田上班的人群,有一定的交通上的优势;在价格上,4万出头的价格,可选的区域并不多,在这个价格,选到沙井地铁沿线的物业,还是具备一定性价比的。但单以项目而言距离11号线地铁口较远,而且与新建几条地铁也挨不上边,所以使项目自身价值大打折扣。

项目为综合体,自带集中式商业,周边又有其他几个楼盘合围,商业配套齐全,环境与周边环境形成鲜明对比,居家氛围已成型,所以在整个沙井当中数最宜居。但由于缺乏大型商业,未来溢价可能不如以沙井海岸城为首,并集合了万科星城、博林君瑞等相继入市的旧改盘的老沙井中心。如果不具备价格优势很难在众多新出旧改楼盘夹击中脱颖而出。

配套地图

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